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Business TaxIn case of divergence of interpretation, the Chinese text shall prevail.

Guidelines of State Taxation Bureau of Beijing Municipality for Taxation of Real Estate Sector after VAT- for- Business Tax Reform

Document No.:

Taxes:Value-added Tax,Business Tax

Date of Promulgation:

IssueDepartment:State Administration of Taxation

Date of Implementatio:2016-03-30

Annex:Annex1Annex2

Part I Taxpayers

I. The enterprises, which sell their self-developed real estate projects within the territory of the People’s Republic of China, shall be the taxpayers of VAT.

II. The taxpayers of VAT can be divided into two catalogues: general taxpayers and small-scale taxpayers. Taxpayers whose annual VAT taxable sales amount exceeds 5,000,000 Yuan (inclusive of 5,000,000 yuan) are general taxpayers. Taxpayers who do not exceed the prescribed standard are small-scale taxpayers.

Part II Taxation Scope

I. In accordance with the provisions of the Notes for Selling Services, Intangible Assets and Immovable Property, property owners mainly relate to the following taxable items:

i. The self-developed real estate projects which are sold by real estate enterprises belong to the taxable items of selling immovable property;

ii. The self-developed real estate projects (inclusive of shops, office buildings, apartments), which are leased by real estate enterprises, belong to thetaxable items of the operation and lease service of immovable property and the financing and leasing service of immovable property (exclusive of financing leasing of the leaseback of immovable property)

II. Items on which VAT shall not be collected

i. The maintenance fund specially used for housing, which is collected by the in-charge real estate departments or by institutions, housing fund management centers, development enterprises or property management companies designated by the in-charge real estate departments.

ii. The transfer of immovable property and land use rights involved in the process of re-constructing property, in which all of or some of physical assets and the creditor’s rights, liabilities and labor force related to the physical assets are transferred to other units or individuals via merger, separation, sales, substitution and other ways.

Part III Tax Rates and Levying Rates

I. The tax rates applicable to the self-developed real estate projects sold by real estate enterprises and the immovable property leased by real estate enterprises shall be 11%.

II. For the small-scale taxpayers of real estate enterprises who sell self-developed real estate property projects or lease immovable property, or the general taxpayers who sell real estate projects or lease immovable property by providing the optional simple tax calculation method, tax levying rate shall be 5%.

III. The domestic buyers who withhold VAT for overseas units or individuals, shall withhold VAT according to the applicable tax rates.

As far as the applicable tax system concerned, general taxpayers apply to VAT rate, whose input tax payable can be credited; while small-scale taxpayers apply to the levying rate of VAT, whose input tax payable cannot be credited.

Part IV Tax Computation Method

I. Basic rules

VAT computation methods include the general tax computation method and the simple tax computation method.

The taxable behaviors of general taxpayers apply to the general tax computation method. General taxpayers can choose the simple tax computation method for their special taxable behaviors as prescribed by the Ministry of Finance and the State Administration of Taxation, but once the choice is made, it cannot be changed within 36 months.

II. The taxable income calculated by the general tax computation method

The taxable income of the general tax computation method shall be calculated in accordance with the following formula:

Taxable income = Output tax payable in the current period– Input tax payable in the current period

When the output tax payable in the current period is less than the input tax payable in the current period so that it is not enough to be credited, the insufficient part can be carried forward to the next period to be credited.

III. The taxable income calculated by the simple tax computation method

i. The taxable income of the simple tax computation method refers to the VAT amount calculated according to sales amounts and the levying rate of VAT, which cannot credit the input tax payable. The taxable income formula is:

Taxable income = Sales amount × Levying rate

ii. The sales amount of the simple tax computation method does not include its taxable income. Taxpayers, who adopt the pricing method of combining the sales amount and the taxable income, shall calculate the sales amount according to the following formula:

Sales amount = Tax-included sales amount ÷ (1+ Levying rate)

Part V Determination of the Sales Amount

I. Basic rules

The taxable behaviors of taxpayers shall be the full price and off-price expenses, except those otherwise specified by the Ministry of Finance and the State Administration of Taxation.

Off-price expenses refer to various fees charged besides the price, but do not include the following items:

i. The governmental funds or administrative and institutional fees which are collected by agents and which conform to the provision of Article X of the Measure;

ii. The money collected by agents on behalf of the entrusting party after they issue invoices in the names of the entrusting party.

For the land price paid to the government, which is deducted from the full price and off-price expenses by taxpayers according to the above-mentioned provisions, the fiscal vouchers produced under the supervision of (printed by) the financial departments at the provincial level or above (inclusive of the provincial level) shall be the legal and valid receipts.

II. Specific rules

i. For the general taxpayers of real estate development enterprises who sell their self-developed real estate projects (except the old real estate projects for which the simple tax computation method is chosen), the sales amount shall be the balance of the full price and off-price expenses deducting the land price paid to the government when the government transfers the land.

Old real estate projects refer to those whose contract commencement date is before April 30th, 2016 specified in the Construction Permit for Building Engineering.

ii. The general taxpayers of real estate development enterprises, who sell their old self-developed real estate projects, can choose the simple tax computation method to calculate tax according to the levying rate of 5%.

iii. The small-scale taxpayers of real estate development enterprises, who sell their self-developed real estate projects, can calculate tax according to the levying rate of 5%.

iv. Where the real estate development enterprises sell their self-developed real estate project by the way of receiving money in advance, they shall pay VAT in advance according to the pre-levying rate of 3% when they receive the advance.

v. The general taxpayers of real estate enterprises apply to the general tax computation method. They shall file tax returns with the in-charge taxation authorities in the place where the institution is located, after they pay tax in advance for their full price and off-price expenses according to the pre-levying rate of 3% in the place where the immovable property is located.

III. Businesses conducted before the pilot project is carried out

i. Where business tax shall be collected on the balance of the taxable behaviors of pilot taxpayers pursuant to the provisions of the state business tax policy, if the full price and off-price expenses obtained by them is not enough to deduct the deductible project money, the part, which is not deducted before the date on which the pilot of VAT for business tax is carried out, shall not be deducted when calculating the pilot taxpayers’ taxable sales amount of VAT. The taxpayers shall apply for the refund of business tax with the original in-charge taxation authorities.

ii. Where the business tax of pilot taxpayers’ taxable behaviors has been paid before the date on which the pilot of VAT for business tax is carried out, if the refund needs to deduct the business turnover after the pilot reform of VAT- for- business tax, the taxpayers shall apply for the refund of the paid business tax with the original in-charge taxation authorities.

iii. For the taxable behaviors of pilot taxpayers conducted before the date of incorporating the taxpayers into the pilot reform of VAT- for- business tax, if it needs to make up taxes due to taxation inspection or other reasons, business tax shall be made up pursuant to the provisions of the business tax policy.

IV. Sales of used fixed assets

When general taxpayers sell the fixed assets which are used by themselves and are obtained before the date on which the pilot reform of VAT- for- business tax is carried out, it shall be executed according to the existing VAT policy regarding used goods.

The used fixed assets refer to those whose taxpayers conform to the provision of Article XXVIII of the Pilot Implementation Measures and which have been depreciated according to financial accounting systems.

V. Disposal of deemed sales

Where the price of taxpayers’ taxable behaviors is obviously lower or higher without reasonable commercial purposes, or the units or privately-owned businesses transfer their immovable property for free to other units or individuals so that there is no sales amounts (except those which are used for public welfare undertakings or whose objects are the public), the in-charge taxation authorities have the right to determine the sales amount according to the following sequences:

i. It shall be determined based on the average price of the services, intangible assets or immovable property of the same kind sold by the taxpayers recently.

ii. It shall be determined based on the average price of the services, intangible assets or immovable property of the same kind sold by other taxpayers recently.

iii. It shall be determined based on the composite assessable price. The formula of the composite assessable price is:

Composite assessable price = Cost × (1 + Cost-profit ratio)

The taxpayers, who operate tax exemption and tax deduction projects concurrently, shall separately calculate the sales amounts of the tax exemption and tax deduction projects; those who fail to calculate separately, shall not enjoy tax exemption or tax deduction.

Part VI Credit of Input VAT 

I. Vouchers of VAT credit

Where the vouchers of VAT credit obtained by taxpayers do not conform to the law and the administrative regulations or other rules as prescribed by the State Administration of Taxation, the taxpayers’ input tax payable shall not be credited from their output tax payable.

VAT credit vouchers refer to special VAT invoices (inclusive of the uniformed invoices sold through tax-control vehicles, the same hereinafter), special letters of payment of duties of customs import VAT, invoices of purchasing agricultural products, invoices of selling agricultural products and tax payment receipts.

Where taxpayers credit the input tax payable by presenting the tax payment receipts, they shall have written contracts, payment certificates and bank statements or invoices of overseas units. Where the materials are not complete, the output tax payable shall not be credited from the input tax payable. 

II. Input tax payable which is allowed to be credited from output tax payable

i. VAT amounts specified in the special VAT invoices obtained from the sellers.

ii. VAT amounts specified in the special pay-in-warrant of customs import VAT obtained from customs offices.

iii. When purchasing agricultural products, except obtaining special VAT invoices or special pay-in-warrant of customs import VAT, the input tax payable calculated according to the purchasing prices of agricultural products specified in the purchasing invoices or selling invoices of agricultural products and the deduction rate of 13%. The formula is:

Input tax payable = Purchasing price × Deduction rate

Purchasing prices refer to the prices specified in the purchasing invoices or selling invoices of agricultural products and the tobacco leaf tax paid pursuant to the provisions when tax payers purchase agricultural products. 

For the purchase of agricultural products, if the input tax payable is credited pursuant to the Implementation Measures for the Pilot Project of Deducting the Input VAT Payable of Agricultural Products by Assessment, it shall not be included.

iv. The VAT amount specified in the tax payment receipts for delivering tax payment obtained from taxation authorities or the withholding agent when taxpayers purchase services, intangible assets or immovable property from overseas units or individuals.

v. For the immovable property, obtained after May 1st, 2016 and calculated according to fixed assets in the accounting system, and the construction projects in progress of the immovable property, obtained after May 1st, 2016, their input tax payable shall, from the acquisition date, be credited from their output tax payable in two years, with the credit proportion being 60% in the first year and 40% in the second year.

The acquisition of immovable property includes the acquisition of immovable property via various channels, such as purchasing directly, accepting donations and equity investment, constructing by themselves or paying debts, exclusive of the self-developed real estate projects of real estate development enterprises.

For the fixed assets acquired under financing leases, temporary buildings and structures constructed at construction sites, their input tax payable shall not apply to the above-mentioned deduction in two years.

vi. For the fixed assets, intangible assets and immovable property, whose input tax payable shall not be credited pursuant to Item I, Article XXVII of the Pilot Project of Implementation Measures and is not credited, if their uses are changed and thus they are used in the taxable items whose input tax payable is creditable, the creditable input tax payable can be calculated according to the following formula in the second month after the uses are changed.

Creditable input tax payable = Fixed assets, intangible assets, immovable property/ (1+ Applicable tax rate) × Applicable tax rate

The above-mentioned input tax payable shall acquire lawful and valid VAT payment receipts.

III. Input tax payable which shall not be credited from output tax payable

i. Taxable items for which the simple tax computation method is selected, VAT exemption items, articles purchased for collective warfare or personal consumption, procession, repair and replacement labor, services, intangible assets and immovable property. The fixed assets, intangible assets and immovable property involved only refer to the fixed assets, intangible assets (exclusive of other intangible assets of rights and interests) and immovable property specially used in the above-mentioned projects.

Taxpayers’ business entertainment consumption belongs to personal consumption.

ii. Improperly-damaged purchased articles and the relevant procession, repair and replacement labor and transportation services.

iii. Purchased articles (exclusive of fixed assets), procession, repair and replacement labor and transportation services consumed by the improperly-damaged products in process and finished products.

iv. Improperly-damaged immovable property and the purchased services, design services and construction services consumed by the immovable property.

v. Purchased services, design services and construction services consumed by the improperly-damaged immovable property under construction.

The projects of building new immovable property, the reconstruction, extension and maintenance of immovable property by taxpayers belong to the immovable property under construction.

vi. Purchased-in passenger transport services, loan services, food and beverage services, residents’ daily services and entertainment services.

vii. Other cases as prescribed by the Ministry of Finance and the State Administration of Taxation.

Goods mentioned in Items IV and V of the article refer to the materials and equipment constituting immovable substances, including building decorative materials and water supply and drainage, heating, hygiene, ventilation, illumination, communication, coal gas, fire fighting, central air-conditioning, electric elevator, electricity and smart building equipment and supporting facilities.

Note: Only the real estate enterprise, which has registered as the general taxpayer of VAT, can be involved in crediting input VAT payable.

Part VII Place for Payment of VAT

I. Basic rules

The taxpayers of businesses with establishments shall file tax returns with the in-charge taxation authorities in the places where the establishments are located or where the taxpayers live. Where headquarters and branches are not located in the same county (city), they shall separately file tax returns with the in-charge taxation authorities in their respective places; upon approval by the Ministry of Finance and the State Administration of Taxation or the finance and taxation authorities authorized by them, headquarters can pay VAT on a consolidated basis and file tax returns with the in-charge taxation authorities in the places where the headquarters are located. 

For the taxpayer of businesses with fixed establishments, if their headquarters and branches are not located in the same county (city), but in the same province (autonomous region, municipality directly under the Central Government, city specifically designated in the state budgetary plan), upon approval by the finance department (bureau) of province  (autonomous region, municipality directly under the Central Government, city specifically designated in the state budgetary plan) and the State Administration of Taxation, the headquarters can pay VAT on a consolidated basis and file VAT returns with the in-charge taxation authorities in the places where the headquarters are located.

The withholding agents shall pay taxes withheld by them with the in-charge taxation authorities in the places where the withholding establishments are located or where the withholding agents live. 

Part VIII Time When VAT Liability Arises

I. That very day when taxpayers receive sales payments or acquire sales payment receipts for their taxable activities after they sell real estate projects and lease out immovable property; where invoices are issued in advance, it shall be that very day when the invoices are issued.

Receiving sales payments refers to receiving payments in the process of or after finishing selling or leasing out immovable property by taxpayers.

That very day of acquiring sales payment receipts refers to the payment date specified in the written contract; where the written contract is not signed or the payment date is not specified in the written contract, it shall be that very day when the immovable property ownership is transferred.

II. Where taxpayers provide leasing services by receiving payments in advance, the time when the liability to VAT arises shall be that very day when the advance payments are received.

 

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