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Land Appreciation TaxIn case of divergence of interpretation, the Chinese text shall prevail.

Announcement of Dalian Local Taxation Bureau on Several Issues Concerning the Administration of Levy & Collection of Land Appreciation Tax

Document No.:

Taxes:Land Appreciation Tax

Date of Promulgation:

IssueDepartment:Local Taxation Bureaus of Localities

Date of Implementatio:2014-03-20

Annex:

According to relevant provisions of the “Provisional Regulations of the People’s Republic of China on Land Appreciation Tax”, the “Detailed Rules for the Implementation of the Provisional Regulations of the People’s Republic of China on Land Appreciation Tax”, and the “Notice of the State Administration of Taxation on Relevant Issues Concerning the Administration of Land Appreciation Tax Liquidation of Real Estate Development Enterprises(Guo Shui Fa (2006) No.187) (hereinafter referred to as the “Notice”), the relevant issues concerning the administration of levy and collection of land appreciation tax are hereby notified as follows:  

 

. The liquidation unit of land appreciation tax

 

Land appreciation tax shall be liquidated for each real estate development project which is approved and recorded by the relevant state departments. For a project which is developed in stages, the liquidation unit can be any stage of the project as determined by the “Construction Project Planning Permit” which is issued by Departments of Housing and Urban-rural Development or the National Land Planning Departments.

 

. The deduction of compensation for demolition of real estate development enterprises

 

The compensation for demolition actually incurred by real estate development enterprises can be deducted when calculating the land appreciation tax provided evidential documents actually occurred can be provided. 

 

() If a real estate development enterprise signs an agreement (contract) with a company of removal and relocation, which is responsible for the demolition, the real estate development enterprise shall provide the taxation authorities with the agreement (contract) signed by both parties, invoices, payment vouchers, payment ledger of the company of removal and relocation, and evidential documents signed by the relocatee, etc.

 

() If the real estate development enterprise directly signs agreements of demolition compensation with the relocatee, it shall provide the taxation authorities with the  demolition (resettlement)contract. If the relocatee is a unit, it needs to provide payment vouchers and invoices of demolition compensation; if the relocatee is a natural person, he or she needs to provide signed roster and signed evidential documents.

 

. The pre-levying of land appreciation tax on revenue recognized from indirect sales   

 

If the products of the development projects are used by real estate development enterprises for the purpose of employee benefits, awards, foreign investment, distribution to shareholders or investors, redeeming of debts, swap of non-monetary assets from other units or individuals, and if the ownership is changed, such activities shall be deemed as sales of real estate and be subject to the pre-levying of land appreciation tax. The recognition methods and order of such income shall be implemented in accordance with the first item in Article  of the “Notice”.

 

. The collection of land appreciation tax on the transfer of underground garages (parking spaces) which are without property rights.

 

For the transfer incomes gained by real estate development enterprises from transferring their non-salable underground garages (parking spaces) which are formed by using underground infrastructure, the tax shall not be pre-levied. And they shall not be included in revenues for the liquidation purposes. Meanwhile, the cost and expenses of developing land, new buildings and supporting facilities shared by the non-salable underground garages (parking spaces) shall not be included in deduction. For buildings and other things not included in the salable range, the above methods shall be adopted. 

 

. The methods of common cost allocation 

 

() If the common land costs belong to multiple real estate projects, the amount of deductions of liquidation projects shall be calculated and determined according to the proportion of the area of  the liquidation projects in the total area of multiple projects.

 

() As for other common land costs which belong to multiple real estate projects, the amount of deductions of liquidation projects shall be calculated and determined according to the proportion of the area of salable buildings of liquidation projects in the total area of salable buildings of multiple projects.

 

(ⅲ)As for common land costs which belong to the same project, the amount of deductions shall be calculated according to the proportion of the area of salable buildings of ordinary dwelling houses, non-ordinary dwelling houses, and non-residential structures in the total area of salable buildings. 

 

. The confirmation of liquidation area

 

() In principle, the construction area of real estate development projects is subject to the documents (general layout of detailed planning, etc.) approved by the planning department. If the final surveying and mapping area of project does not accord with the documents approved by the planning department, upon the confirmation of planning department and other government departments, the surveying and mapping area shall be applied.

 

() In principle, the salable area of real estate development projects is subject to the area confirmed by the real estate sales (pre-sale) license. As for the actual salable area which is inconsistent with the area confirmed by the real estate sales (pre-sale) license, the real estate development enterprise is required to provide the certificate issued by relevant government departments, and the actual salable area shall be applied.

 

. The deduction of real estate development costs

 

() All the interest expenses in the financial expenses, which can be calculated and allocated as transferred real estate projects and be proved by financial institutions, are allowed to be deducted according to the facts, however, the maximum amount deducted may not exceed the amount which is calculated according to the rate of the similar commercial bank loans in the same period. Other real estate development costs shall be deducted according to 5% of the amount of “payment for obtaining land use rights” and “real estate development cost”. 

 

The termination time of deducting interests is the month prior to the initial liquidation completed by enterprises according to regulations. 

 

() As for those who fail to calculate and allocate the interest expenses as transferred real estate projects or fail to provide proofs of financial institutions, their real estate development costs shall be calculated for deduction purposes according to 10% of the amount of “payment for obtaining land use rights” and the amount of “ real estate development cost”. 

 

() As for those who use their own funds and do not have any interest expenses, the deductions shall be calculated according to 10% of the amount of “payment for obtaining land use rights” and the amount of “ real estate development cost”. 

 

. The deduction of interest on borrowings of unified loans and returns within the Group

 

As for the interest expenses which are derived from the unified loans and returns or from the loans transferred from related enterprises to real estate development enterprises for use shall not be deducted in the calculation of LAT; however, such expenses shall be deducted according to 10% of the amount of “payment for obtaining land use rights” and the amount of “ real estate development cost” under the provisions in Item 2 of Article III of the “Notice of the State Administration of Taxation on Relevant Issues Concerning the LAT Liquidation”(Guo Shui Han (2010) No. 220).

 

. The deduction of the costs of sales offices and prototype rooms, etc.

 

If the sales offices, prototype rooms, etc. are a part of development products of enterprises, their costs (including renovation costs) can be included in the real estate development costs for deduction purposes; if the real estate enterprises build temporary buildings as sales offices and prototype rooms within the development community and outside the main body, the costs of design, construction, renovation, and other costs shall be included in the real estate sales expenses for deduction purposes; as for the assets of sales offices and prototype rooms, such as air conditioning and TV sets, etc. , the costs on purchasing such assets shall not be listed as sales expenses.

 

. Applicable policies for apartments and other properties

 

For the “apartments”, “commercial and residential buildings”, and other real estate projects whose land use life is consistent with the useful life of “residential land” regulated in national land laws and regulations, if the floor area ratio is 1.0 or above, they can be deemed as “houses” and the pre- levying policies and deduction policies of LAT can apply.

 

. The determination of LAT payment time limit

 

The time limit for filing tax returns on LAT and the payment deadline shall be subject to the regulations of Article X in “Provisional Regulations of the People’s Republic of China on Land Appreciation Tax”, and the regulations of Article XV in “Provisional Measures for the Administration of Levy & Collection of Land Appreciation Tax in Dalian” (Da Zheng Fa(1995) No.94).

 

() Real estate development enterprises shall, for the purpose of the pre-levying of LAT, in the next month after receiving the house payment, file tax returns and pay tax in accordance with the payments actually received .

 

() If the real estate development enterprises obtain incomes by transferring real estate in the process of LAT liquidation, tax shall be levied in advance as regulated. 

 

() As for the real estate which fails to be transferred by a real estate development enterprise in the process of LAT liquidation, if it is to be sold or transferred with compensation afterwards, the enterprise shall pay LAT according to the amount agreed in the contract in the next month after the signing of real estate sales contract. The specific calculation methods shall be subject to Article  of the “Notice”, and the tax payable of ordinary dwelling houses, non-ordinary dwelling houses, and non-residential structures shall be separately calculated.

 

() If the taxpayers, as agreed in the contract, obtain incomes from transferring real estate(non-real estate development project) by installments, they shall go to the in-charge taxation authorities to calculate and pay LAT according to the total amount of incomes as agreed in the contract within seven days after getting the first income.

 

. Issues concerning the treatment on taxpayers who fail to apply for tax liquidation or to submit liquidation materials within the prescribed period

 

If the real estate development enterprises fail to declare and present materials of LAT liquidation to in-charge taxation authorities within the prescribed period, and fail to declare and present the materials after the deadline ordered by the in-charge taxation authorities, the inspection of LAD liquidation shall be implemented, and they shall be dealt with according to the relevant provisions of “Law of the People’s Republic of China on the Administration of Tax Levy & Collection” and its detailed rules for the implementation. 

 

XIII. The recognition of public supporting facilities

 

Real estate development enterprises shall provide full documentary proofs when recognizing the amount of deductions for public supporting facilities.

 

() The construction of public supporting facilities shall be in the relevant plan of government planning documents, if the public supporting facilities are built without government planning, the full documentary proofs are required.

 

() The area of public supporting facilities which are allowed to be deducted shall be principally subject to the government planning area. If the actual surveying and mapping area is inconsistent with government planning area, the full documentary proofs shall be provided, and the deductions shall be made in accordance with the actual area.

 

() If the property rights of public supporting facilities belong to all the owners, or if those facilities are transferred to governments and utilities without compensation for non-profit social public affairs, the handover formalities shall be required; and if the property right belongs to all the owners, a public commitment shall be required in the residential quarter.

 

1. If the property rights of public supporting facilities belong to all the owners, such as houses used for property management, the handover documents proving the property was transferred without compensation from real estate enterprises to all the owners, and the election documents of the owner committees shall be provided, and a public commitment in the residential quarters shall be required. For the residential quarters without the owner committees, the handover shall be confirmed by the signature of more than 50% of the owners who have followed the procedures of occupancy. As for the area occupied by the property exceeds the planning area, the real estate development enterprises shall also provide the documents of Dalian Land Resources and Housing Bureau on specifying the houses used for property management of the project, and the documents issued by Dalian Land Resources and Housing Bureau on temporarily restricting the trade of reserved houses used for property management of the project.                  

 

2. If the public supporting facilities are transferred to governments and utilities without compensation for non-profit social public affairs, the handover formalities of relevant departments shall be provided: if the public supporting facilities are kindergartens and schools, the enterprises shall provide the handover agreements which are signed with the commissions of education at and above the county level; if the public supporting facilities are residents’ committee, the enterprises shall provide the handover agreements which are signed with the residential neighborhoods they belong to; if the public supporting facilities are civil air-defense constructions, the enterprises shall provide civil air-defense constructions certificate, and the written reply issued by Dalian civil air-defense (civil defense) office on civil air-defense constructions combining with the project, and other supporting materials.

 

3. If the public supporting facilities are equipment rooms, substations, pump rooms, etc., the enterprises shall provide written explanations.

 

4. If the public supporting facilities (houses for business purposes by clubs, properties) are used for operations, in principle, they shall not be deducted.

 

 

XIV. The important documents for examination and approval of tax reliefs

 

() For the real estate which is legally requisitioned and recovered due to the implementation of urban planning and the requirement of national constructions, taxpayers shall provide materials as follows when applying for LAT exemption:

 

1. The implementation of urban planning

(1) The application for tax relief of a taxpayer;

(2) The documents concerning the requisition of properties or the recovery of land use rights by the government;

(3) The compensation agreement signed with the relevant government departments or the departments designated by the government;

(4) The copies of the original land use certificate;

(5) The LAT payment calculation table and the relevant materials.

 

2. The national construction requirements

(1) The application for tax relief of a taxpayer;

(2) The documents concerning the requisition of properties or the recovery of land use rights by the government;

(3) The approval of construction of the project, such as the project approval, signed by the State Council, the provincial government, and the relevant ministries and commissions of the State Council;

(4) The compensation agreement signed by the unit specified by the government’s document or by the government’s document for requisition with the enterprises under requisition or recovery;

(5) The copies of the original land use certificate;

(6) The LAT payment calculation table and the relevant materials.

 

() For the taxpayers who relocate due to the implementation of urban planning and the requirements of national construction, and obtain incomes from transferring the original real estate on their own, when they apply for exemption from LAT, the following materials shall be provided:      

 

1. The relocation on one’s own due to the urban planning

(1) The application for tax relief of a taxpayer;

(2) The planning documents and relevant approvals of government and relevant departments;

(3) The transfer contract of land use right;

(4) The copies of the original land use permits;

(5) The LAT payment calculation table and the relevant materials.

 

2. The relocation on one’s own due to the requirement of national constructions 

(1) The application for tax relief of a taxpayer;

(2) The approval of construction of the project, such as the project approval, signed by the State Council, the provincial government, and the relevant ministries and commissions of the State Council;

(3) The transfer contract of land use right;

(4)The copies of the original land use permits;

(5) The LAT payment calculation table and the relevant materials.

 

XV. The assessed levying-rate for the LAT collection purposes on transferring old houses and buildings

 

For taxpayers who transfer old houses and buildings which are located in the administrative regions in Dalian, if such properties are under the method of levying LAT at the assessed rate upon approval by taxation authorities, the rate shall be adjusted to 5%.

 

XVI. The applicable time for ordinary dwelling houses

 

For the real estate transfer contracts which are signed online, the time when the contract is signed shall be the standard applicable time of ordinary dwelling houses which enjoy LAT preference; For the real estate transfer contracts which are not signed online, the time when real estate transfer contracts in Dalian Land Resources and Housing Bureau are put on records shall be the standard applicable time of ordinary dwelling houses which can enjoy LAT preference.

 

The present announcement shall come into force on May 1, 2014. “Notice of Dalian Local Taxation Bureau on Clarifying Several Issues Concerning LAT” (Da Di Shui Han(2006) No.76); the provisions from the contents “For those who are under one of the following circumstances after the in-charge taxation authorities issued “Notification on Conclusion of LAT Liquidation of Real Estate Development Project” to “Other circumstances under which the in-charge taxation authorities consider adjusting the conclusion of liquidation” in Item 1 and Item 5 respectively of Article I of “Notice of Dalian Local Taxation Bureau on Further Clarifying Certain Problems of LAT” (Da Di Shui Han(2007) No.200); the provisions from the contents “For the taxpayers who have obtained the land use rights and started development in installments, the liquidation unit shall  be calculated according to the most basic accounting item or accounting object of taxpayer’s costing basis. If the in-charge taxation authorities regard the accounting item or accounting object of the taxpayer as unreasonable, the liquidation shall be made according to the accounting item or accounting object confirmed by the in-charge taxation authorities” in Item 4, and the provisions in Item 6 and Item 7 of Article I of “Notice of Dalian Local Taxation Bureau on Further Strengthening the LAT Liquidation” (Da Di Shui Han (2008) No.188); the provisions from the contents “The project units of LAT liquidation” to “Each real estate development project of “Real Estate Development Project Sale (Presale) License” shall be the unit for determination” in Article II of “Notice of Dalian Local Taxation Bureau on Certain Issues Concerning the LAT Liquidation of Real Estate Development Projects” (Da Di Shui Han(2009) No.183); 

 

the provisions of “For the real estate development projects which are confirmed by the in-charge taxation authorities to approve tax collection at the assessed rate before the implementation of the present announcement, they still apply to the original assessed rate for tax levying purposes” in Article II of “Announcement of Dalian Local Taxation Bureau on Adjusting the LAT Pre-levying Rates and the Assessed Rates for LAT Liquidation Purposes” (Announcement No.1, 2010 of Dalian Local Taxation Bureau) shall be abolished at the same time. For any provisions in conflict with the provisions of this announcement, since the audit opinion of LAT liquidation has already been given by the in-charge taxation authorities, so they shall not be adjusted.

 

Dalian Local Taxation Bureau

2014-03-20 



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