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Land Appreciation TaxIn case of divergence of interpretation, the Chinese text shall prevail.

Announcement of the Local Taxation Bureau of Xinjiang Uygur Autonomous Region on Several Policy Issues Concerning Land Appreciation Tax

Document No.:Announcement No.1, 2014 of the Local Taxation Bureau of Xinjiang Uygur Autonomous Region

Taxes:Land Appreciation Tax

Date of Promulgation:2014-04-01

IssueDepartment:Local Taxation Bureaus of Localities

Date of Implementatio:2014-02-18

Annex:

In order to further standardize and promote the LAT work of our region and to improve the level of LAT management, in accordance with relevant provisions of the “Provisional Regulations of the People's Republic of China On Land Appreciation Tax”and the “Detailed Rules For the Implementation of the Provisional Regulations of the People's Republic of China On Land Appreciation Tax”, the relevant policy issues on LAT are hereby notified as follows:

 

I. Issue concerning the deduction of construction and installation costs of residential and commercial buildings for the smallest liquidation unit

 

If the smallest liquidation unit includes both residential and commercial buildings, the construction and installation costs of commercial buildings may be adjusted according to the storey height coefficient; the costs of other deduction items cannot be adjusted according to the storey coefficient.

 

When the storey height coefficient of a commercial building is less than 1.5, its construction and installation costs are not adjusted.

 

Storey height coefficient of a commercial building = The height of one storey of the commercial building / The height of a single-storied residential building


II. Issues concerning the deduction of the payment for obtaining land use right

 

(1) In case of transfer of the land use right through administrative allocation, that part of payment for compensation of obtaining the land use right according to relevant regulations as well as  relevant fees paid under unitary State provisions.

 

(2) As for the land use right obtained through the way of transfer, the land price paid for obtaining the land use right, and relevant fees paid under State uniform provisions.

 

(3) In case of obtaining the land use right through purchasing, the price paid to the original land user, as well as relevant fees paid under the unitary State provisions.

 

(4) In case of the land use right obtained through bidding, auction, listing and other auction modes, the actual price paid by the taxpayer as well as relevant fees paid under the unitary State   provisions.

 

III. Issues concerning the definition of cooperative housing

The term cooperative housing in Article II of the Notice of the Ministry of Finance and the State Administration of Taxation on Regulations for Some Specific LAT Issues (Cai Shui Zi [1995] No.48) refers to a form of real estate development, under which one party is the land user and provides the land use right, the other party provides funds. They set up the development project in the name of the two parties, and then conduct distribution, use or sale of the houses according to the proportion agreed previously by the parties.

IV. Issues concerning levying LAT on garages, parking spaces and basements

 

If a real estate development company sells garages, parking spaces and basements which have the property rights and signs sales contract with a home buyer, it is subject to LAT according to regulations.

If the real estate development company signs a fixed-term contract of the property rights with a home buyer or sells garages, parking spaces and basements which do not have the property rights, it is not subject to LAT.

 

Garages, parking spaces and basements which have the property rights refer to garages, parking spaces and basements which have obtained the real estate license or land use permit.


V. Issues concerning deductions in case of LAT imposed on the land use rights obtained through   merger and acquisition by the enterprise

 

If a real estate development company obtained land use rights for real estate development through merger and acquisition of the enterprises, when calculating the LAT, it may deduct the appraisal value of land stated in the document issued by land department. However, such a value is not deemed as the base of 20% super-deduction.

 

VI. Issues concerning deductions for LAT purposes in case of using land or real estate to make investment or to form a joint venture 

 

If a real estate development company obtained the land by accepting investments and carried out real estate development on the parcels of land, when calculating LAT, it shall take the date of implementation of the Notice of the Ministry of Finance and the State Administration of Taxation on Several Issues Concerning LAT as the dividing line to determine deductions according to the following two situations: 

 

(1) Before March 2, 2006, if the land (real estate) was appraised as capital stock for the purpose of making investment or operating jointly in real estate development, when the invested enterprise makes the LAT liquidation, it shall take the carrying value of investment shares as the payment for obtaining the land use right for deduction purposes.

 

(2) After March 2, 2006, if the land (real estate) was appraised as capital stock for the purpose of making investment or operating jointly in real estate development, and if the LAT has been imposed according to regulations, the income determined for taxation shall be deemed as the payment for obtaining the land use right for deduction purposes.

 

VII. Issues concerning deductions in case of the transfer of real estate projects which are under development when they are purchased by taxpayers and are continuously built afterwards 

 

(1) After a non-real estate development enterprise has purchased a real estate development project still under construction, if it continues to invest in the subsequent construction and makes transfer, the cost of purchasing the project under construction is allowed for deduction.

 

(2) After a real estate development enterprise has purchased a real estate development project under construction, if it continues to invest in the subsequent construction, when the sales conditions are achieved for conducting sales of commercial housing, the cost of purchasing the project under construction is allowed a 20% super-deduction; the treatment of deductions in subsequent construction expenditures shall be subject to relevant provisions of Article VI of the “Provisional Regulations on Land Appreciation Tax and Article VII of the Detailed Rules for the Implementation of Provisional Regulations on Land Appreciation Tax.

 

VIII. Issues concerning the cost and expenditure allocation in LAT liquidation

 

(1) For projects developed by stages, the public supporting fees belonging to multi-period shall be allocated to the projects of each period according to the ratio of the occupied area of each period to the total occupied area as the public supporting fees of each period.

(2) Apportionment of the current public supporting fees shall be conducted according to the percentage of floor space of the current liquidation unit in the total floor space.

 

IX. Issues concerning the liquidation unit of LAT 


The smallest liquidation unit of LAT is a single building. If the smallest liquidation unit simultaneously contains ordinary residences, non-ordinary residences and non-residences, LAT shall be calculated separately.

X. Issues concerning the definition of new houses and old houses

 

A new house refers to a house which is unsold as well as unused, regardless of being used by the owner themselves or rented to others. Article II of the Notice of the Local Taxation Bureau of Xinjiang Uygur Autonomous Region on Several Issues Concerning LAT (Xin Di Shui San Zi [1997] No.027) shall be abolished at the same time.

 

XI. Issues concerning the determination of income from consignment sales

If a real estate enterprise development enterprise entrusts a professional marketing company to sell properties, the price actually paid by buyers shall be deemed as the taxable income subject to LAT, and it cannot deduct consignment fees and underwriting fees.


XII. Issues concerning deductions of expenditures incurred by sales offices and showrooms


(1) Costs and expenditures of sales offices and showrooms which are independent to the real estate projects and are separately built by a real estate development enterprise shall be dealt with as development expenditures of the real estate project. It cannot be deemed as real estate development costs for deduction purposes.

 

(2) Remodeling costs incurred for making sales offices or showrooms within the product buildings shall be dealt with as development expenses of real estate projects. It cannot be deemed as real estate development costs for deduction purposes.

 

XIII. Issues concerning levying LAT in case of transfer of real estate ownership through division or consolidation of a company

 

(1) In case of division, if the company is divided into two or more companies which retain the same investment subject as the original company in accordance with relevant law or signed contract, and if the derivative party and the newly-established party undertake the real estate from the original company, they are not subject to LAT.

 

Having the same investment subject means both the name of investors and the investment proportions of each company are not going to be changed after division. 

 

Any change of the above two contents means the change of investment subject.

 

(2) In case of merger, if two or more companies are merged and converted into one company in accordance with the law and contract, and if the original investment subject survives, the transfer of real estate of the original parties are not subject to LAT.


(3) If a company becomes a real estate development company (or a company which is engaged in real estate development) after the division or merger, the aforesaid requirements are not applicable.


XIV. Issues concerning levying LAT on houses built under a unitary plan or with funds collected from the buyers


If the project initiator is the house development enterprise, the LAT shall be subject to pre-levying before the final settlement upon liquidation.

 

If the project initiator is a non-real estate development enterprise, it shall not take the pre-levying method for LAT purposes. Instead it shall calculate and pay LAT according to regulations.

 

XV. Issues concerning levying LAT on richly decorated houses


In case of sale of richly decorated houses, the decoration costs can be included in the real estate development costs for the purpose of deducting the LAT calculation. If the decoration contains appliances, furniture and other personal properties , such value of movables cannot be deemed as income for deduction purposes.

 

XVI. Issues concerning the deemed charging rate of LAT of non-real estate development enterprises


In principle, the deemed charging rate of LAT of non-real estate development enterprises cannot be lower than the deemed charging rate of new homes of the same kind and in the same area.

 

The deemed charging rate shall be determined by local taxation bureaus of all areas (states, cities).

 

XVII. Issues concerning the pre-levying rate of LAT of residence

With the development of real estate market in our region, the pre-levying rate of LAT of residence regulated in the former Notice on Relevant Issues Concerning LAT (Xin Di Shui Fa [2005] No.208) issued by the local taxation bureau of the autonomous region is significantly lower. Therefore the pre-levying rate of LAT of residence is now decided to be adjusted from less than 1% to less than 3%.

The specific applicable pre-levying rate shall be determined within the prescribed range by local taxation bureaus of all areas (states, cities) in light of the real situations of the localities.

 

XVIII. Issues concerning levying LAT on the behavior of returning land use rights to land owners by land users

 

For application of the provision of land users who return land use rights to land owners are exempted from LAT in the Notice of the Local Taxation Bureau of Xinjiang Uygur Autonomous Region on LAT Issues Concerning the Behavior of Returning Land Use Rights to Land Owners by Land Users(Xin Di Shui Han [2012] No.76), its applicable scope shall be subject to Article IV of the Notice of the Ministry of Finance and the State Administration of Taxation on Several Issues Concerning LAT (Cai Shui [2006] No.21).

 

XIX. Issues concerning the collection of or exemption from LAT on bankrupt enterprises


Considering that the SAT has already issued uniform regulations relating to the collection of or exemption from LAT on bankrupt enterprises, Article IV of the Notice of the Local Taxation Bureau of Xinjiang Uygur Autonomous Region on Transmitting the Notice of the Ministry of Finance and the State Administration of Taxation on Regulations for Some Specific Issues Concerning LAT’” (Xin Di Shui Yi Zi [1995] No.044) shall be abolished.

 

The present Announcement shall come into force on April 1, 2014.

 

Local Taxation Bureau of Xinjiang Uygur Autonomous Region

February 18, 2014

 

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