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Land Appreciation TaxIn case of divergence of interpretation, the Chinese text shall prevail.

Notice of People's Government of Ningxia Hui Autonomous Region on Printing and Issuing “Interim Measures for the Implementation of Administration of Levy & Collection of Land Appreciation Tax in Ningxia Hui Autonomous Region”

Document No.:

Taxes:Land Appreciation Tax

Date of Promulgation:

IssueDepartment:Local People's Government

Date of Implementatio:2015-05-27

Annex:

People’s governments of all cities, counties (districts), all departments, and institutions directly affiliated to the People's Government of Ningxia Hui Autonomous Region:

 

The “Interim Measures for the Implementation of Administration of Levy & Collection of Land Appreciation Tat in Ningxia Hui Autonomous Region” is hereby printed and issued to you, please comply with it seriously.

 

The People's Government of Ningxia Hui Autonomous Region

May 27, 2015 

Interim Measures for the Implementation of Administration for Levy & Collection of Land Appreciation Tax in Ningxia Hui Autonomous Region

 

Article 1These implementing measures are formulated in order to further strengthen the administration of levy & collection of land appreciation tax, in accordance with the “Provisional Regulations of the People's Republic of China on Land Appreciation Tax” (hereinafter referred to as the “Regulations”), and the “Detailed Rules for the Implementation of Provisional Regulations of the People's Republic of China on Land Appreciation Tax” (hereinafter referred to as the “Detailed Rules”), and relevant existing national provisions of land appreciation tax.

 

Article 2Entities and individuals who are engaged in the transfer of state-owned land use rights, buildings and their attached facilities (hereinafter referred to as the transfer of real estate) and thereby obtain income shall be regarded as taxpayers of land appreciation tax (hereinafter referred to as the taxpayers), and shall be subject to land appreciation tax according to theses implementation measures.

 

“The transfer of state-owned land use rights, buildings and their attached facilities and the obtainment of income” as mentioned in these implementing measures means the compensated transfer of real estate by selling or by other means; it does not include the gratuitous transfer of real estate in the form of inheritance, gift, etc.

 

Article 3Responsibilities of the levy & collection, and administration of land appreciation tax are borne by the in-charge local taxation authorities at places where transfers of real estate are located, or by the in-charge state taxation authorities at the city/county level which do not establish separate local taxation institutions, or by the in-charge taxation authorities appointed by the in-charge taxation authorities of autonomous regions (hereinafter referred to as the taxation authorities).

 

Article 4Taxpayers shall go through land appreciation tax registration for real estate development projects with the in-charge taxation authorities, and go through the filing of land appreciation tax returns according to regulations.

 

(i) Taxpayers who are engaged in real estate development shall, within 10 days after the acquisition of land use rights and building permission for real estate development projects, submit the “LAT Project Registration Form” to the in-charge taxation authorities.

(ii) Real estate development enterprises which sell commercial housing in batches may file their tax returns on a monthly basis within 15 days of the next month; if the commissioned units are responsible for tax collection on behalf of the taxation authorities, such units shall, when conducting the registration change of real estate ownership, collect taxes based on the audited vouchers of taxation authorities of cities and counties, and report and pay such taxes per month on a consolidated basis to the entrusting taxation authorities before the 10thof the following month.

(iii) For sales of different types of housing, taxpayers shall respectively make calculations and go through the filing of tax returns according to ordinary residence, non ordinary residence and other types of real estate.

(iv) For income obtained from pre-sales of real estate by taxpayers, they shall, within 15 days of the month next to the one when the income is received, carry out the procedures for the filing of tax returns with the in-charge taxation authorities, and pay land appreciation tax in advance according to the regulations.

(v) For taxpayers who shall carry out the LAT liquidation in accordance with the provisions, they shall, within 90 days after the date of all liquidation requirements are achieved, make liquidation procedures with the in-charge taxation authorities and settle the tax payment.

(vi) Taxpayers other than real estate development enterprises which transfer real estate shall go through the filing of tax returns within 7 days from the date of signature of the contract for the transfer of the real property.

 

Article 5If the properties transferred by a taxpayer are located in two or more cities and counties, the taxpayer shall respectively file tax returns to the in-charge taxation authorities at places where such properties are located.

 

Article 6Taxpayers shall submit the following documents and materials when going through the filing of tax returns and when declaring the liquidation of real estate projects:

(i) Land appreciation tax returns.

(ii) Certification of real estate ownership, transfer contracts or agreements.

(iii) Real estate appraisal report.

(iv) Real estate financial accounting books and materials.

(v) Land appreciation tax liquidation statement and its annexed table.

(vi) Project approval, land, development, sales, related party transactions, financing, tax payment and other basic situation of real estate development projects.

(vii) Settlement report after project completion, certificate of land price paid for obtaining land use right, transfer contract of state-owned land use right, bank loan interest settlement note, project contract statement, statistical table of sales and purchase contract of commercial housing, account for sales, presale license and other supporting information relating to the revenues, costs and expenses involved in the transfer of real estate.

(viii) If taxpayers entrust tax agents companies to audit & verify the real estate projects for liquidation purposes, they shall submit the “Assurance Report on the Liquidation of Land Appreciation Tax” issued by such companies.

(ix) Other information of real estate development projects needs to be provided according to regulations of taxation authorities at the city/county level.

 

Article 7Taxpayers who have obtained the transfer income before the final settlement of the real estate development project is made shall pay land appreciation tax on a monthly basis according to regulations; the liquidation shall be carried out after the project is qualified or fully completed, and the settlement is done. Refund for any overpayment or supplemental payment for any deficiency shall then be made. The pre-levying rates of land appreciation tax are:

 

(i) For ordinary residence house, 1%;

(ii) For non-ordinary residence house, 1.5%;

(iii) For other types of real estate, 2%;

(iv) For houses enlisted by the city or county governments according to regulations as public rental housing, low-rent housing, affordable housing, resettlement housing for the transformation of urban and state-owned industrial and mining shanty areas shall be temporarily exempted from the pre-levying of LAT.

 

The formula of tax amount payable calculated according to the pre-levying rate is:

Tax amount payable = income from transfer of real estate × pre-levying rate

 

Income obtained from the pre-sale of real estate includes the monetary income, income in kind and other economic benefits obtained from the transfer of land use rights, buildings and their attachments.

 

Article 8Taxpayers who comply with one of the following conditions shall be subject to the liquidation of land appreciation tax according to the regulations.

 

(i) Taxpayers who satisfy one of the following conditions shall be subject to the liquidation of land appreciation tax according to the regulations:

1. Their real estate development projects have all been completed and sales of such projects are realized;

2. Overall transfer of the unfinished real estate development projects takes place although final settlement is not yet made;

3. Direct transfer of land use rights.

 

(ii) If one of the following conditions is met, the in-charge taxation authorities may request the taxpayers to carry out the liquidation of land appreciation tax according to regulations:

1. For completed real estate projects which have passed the acceptance examination, if the transferred building area of such real estate accounts for more than 85% of available building area of the whole project, or, although the proportion is not more than 85%, the remaining available building area has been leased or occupied for self usage;

2. The sales (pre-sale) permit has been obtained for 3 years, even though the sales has not been completed yet;

3. Taxpayers who have applied for tax de-registration but have not yet carried out the liquidation procedures for land appreciation tax shall go through the LAT liquidation before the tax de-registration;

4. Other circumstances provided by the Local Taxation Bureau of the autonomous region.

 

Specific liquidation methods of land appreciation tax shall be subject to the regulations of the “Procedures for the Administration of Land Appreciation Tax Liquidation” (Guo Shui Fa [2009] No.91) issued by the State Administration of Taxation.

 

Article 9The taxpayer’s real estate development project, which has been approved (put on records) by departments of housing and urban and rural construction, real-estate management and other departments subordinated to the city and county people’s governments, shall be regarded as a unit for the LAT liquidation purposes; for the project developed in phases, each phased project shall be as the unit for the LAT liquidation purposes; if the real estate development project includes both ordinary residence, non-ordinary residence and other types of real estate, the appreciation value shall be calculated, and land appreciation tax shall be calculated and paid according to the appreciation rate.

 

Article 10Specific standards of ordinary residence shall be formulated and regularly issued for implementation by the Finance Department of Autonomous Region, and the Local Taxation Bureau of Autonomous Region jointly with the Housing and Urban-Rural Construction Department of Autonomous Region.

 

Article 11As for the taxation materials submitted by taxpayers for the LAT liquidation purposes, the in-charge taxation authorities shall organize liquidation auditing in a timely manner within 30 working days after the acceptance of application. Liquidation auditing includes desk auditing and field auditing. Therefore, when carrying out auditing, the accuracy, objectivity, truthfulness and rationality of data, logic and calculation of the liquidation taxation materials submitted by taxpayers shall be examined and verified. After the approval of the liquidation auditing, the in-charge taxation authorities shall issue a liquidation auditing report, and timely notify taxpayers to pay tax; as for the LAT liquidation taxation materials submitted by taxpayers, if there are more problems found in the liquidation auditing process, the in-charge taxation authorities can conduct risk assessments or turn to the departments of tax inspection for special inspection upon the approval of upper-level in-charge taxation bureaus.

 

Article 12Amount of LAT deductions mainly includes:

(i) Amount paid for obtaining the land use rights.

(ii) Compensation for land acquisition and relocation, pre-construction costs, construction and installation costs, infrastructure costs, costs of public supporting facilities, development indirect expenses actually occurred as development costs of real estate.

(iii) Sales costs, management costs, and financial costs actually incurred in real estate development projects.

 

The interest cost of finance charges, if it can be calculated and assessed according to the transfer of real estate projects and provided by financial institutions, is allowed to be deducted factually, with the maximum not exceeding the amount calculated in accordance with the interest rate of similar loan of commercial banks in the same period. Other real estate development costs shall be calculated for the deduction purposes according to 5% of the total amount of "payment for obtaining the land use right" and "real estate development costs".

    

For those who are unable to calculate and assess the interest cost according to the transferred real estate projects or to provide proof of financial institutions, the real estate development costs shall be calculated for deduction purposes according to 10% of the total amount of "payment for obtaining the land use right" and "real estate development costs".

 

For those who all use their own funds and have no interest cost thereof, the aforesaid method shall be applied to the deduction.

 

(iv) Taxes related to the transfer of real estate.

(v) Other deduction items stipulated by the State.

 

For the purpose of deducting real estate development costs, expenses, and taxes related to the transfer of real estate, the legal and valid certificates shall be provided; no deduction shall be granted to those who fail to do so.

 

Article 13Land appreciation tax is generally imposed by the auditing method. However, as for taxpayers who are under one of the following circumstances, taxation authorities may check and ratify the payable tax amount according to the relevant provisions.

(i) When accounting books that shall have been set up in accordance with laws and administrative regulations but have not actually been established;

(ii) When unauthorized damage of accounting books or refusal to provide tax payment information occurred;

(iii) When accounting books have been set up but entries are messy or information of cost, receipt of income or proof of expenditure are incomplete and it is difficult to determine the amount of transfer income or deductions;

(iv) When the land appreciation tax liquidation conditions are met yet the enterprises fail to go through the liquidation procedures within the prescribed time limit, and whoever, after being ordered by taxation authorities to carry out liquidation within the prescribed time limit, also refused to do so.

(v) When the taxation basis filed is obviously lower without proper reasons.

(vi) When transferring existing homes and buildings, neither evaluation price nor the purchase invoice can be provided.

 

Specific measures for the verification and levy & collection of land appreciation tax shall be separately formulated by the local taxation bureau of Ningxia Hui Autonomous Region.

 

Article 14If the transferring price of real estate and building conforms to one of the circumstances as provided in Article 9 of the “Regulations”, the land appreciation tax shall be calculated and imposed on the basis of the appraisal price of real estate transactions. Measures for the administration of the appraisal price of real estate transactions shall be separately formulated by the local taxation bureau of Ningxia Hui Autonomous Region, and then the local in-charge taxation authorities shall confirm the tax basis and the levy land appreciation tax according to the prescribed method.

 

Article 15Taxpayers cannot handle their real estate ownership transfer procedures until the land appreciation tax is paid, because the tax-paid certificate issued by taxation authorities is the prerequisite to the handling of real estate ownership transfer procedures; for those who are eligible for LAT exemption according to regulations, they may go through real estate ownership transfer procedures by using the certificate of LAT exemption issued by taxation authorities. 

 

Housing and urban-rural development departments, land and resources administrative departments shall regularly provide the real estate development and marketing materials to the taxation departments at the same level, and assist taxation authorities in levying and collecting the land appreciation tax in accordance with law.

 

Article 16Taxpayers shall pay land appreciation tax in accordance with the filing period, the pre-requisition period and the liquidation period as regulated in these Measures. For those who fail to do so, in accordance with the relevant provisions of the “Law of the People's Republic of China on Administration of Tax Levy & Collection” and its detailed rules for implementation, a fine shall be charged on them for delayed payment from the next day after the expiration of the deadline of tax payment. 

 

Article 17If less payment or non payment of taxes is caused by taxpayers who are in violation of the provisions of these Measures, or who fail to accurately declare the amount of real estate transactions and regulated deductible items, they shall be punished according to the relevant provisions of the “Law of the People's Republic of China on Administration of Tax Levy & Collection” and its detailed rules for implementation.

 

Article 18These Measures shall come into force on the date of promulgation. If provisions issued before are inconsistent with the regulations of these Measures, these Measures shall prevail.

 

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